2019年下半年柬埔寨房地产投资环境分析：多重利好

过去几年，柬埔寨房地产爆发增长速度非常惊人，在外国投资的不断涌入下，商业建筑和公寓大楼在全国人口最为聚集的地方迅速拔地而起，城市天际线被不断刷新。

在房地产人士和投资客的眼中，柬埔寨是一个走在前沿的新兴市场，比起发达国家，这里资源相对更少，但是投资门槛更低，机会更多，空间也更为广阔。和普通的市场相比，柬埔寨迈出的步伐则要靠前得多。

在这样的前提和环境下，柬埔寨对外国投资者一直保持着强劲的吸引力。预测未来几年，柬埔寨房地产市场仍然会持续爆发。

2019柬埔寨房地产投资多重利好

柬埔寨是东盟地区国内生产总值（GDP）增长最快的国家，过去15年平均增长率稳定在7%；

柬埔寨房地产价格是东南亚国家中最低的，首都金边的租金收益率却位居全球第一；

在稳定的政治环境下，柬埔寨人均收入水平在不断增长，外国投资者的投资力度也在持续加大，这为全年的经济增长铺平了道路；

柬埔寨和中国一直保持着铁杆关系，将继续吸引更多中国投资者在酒店、赌场、公寓和住宅物业等领域投资；

金边新机场、暹粒新机场、国公省机场的修建，将进一步提升柬埔寨的旅游竞争力，旅游业的发展又将拉动房地产需求的上涨；

预测未来10年内，金边、西港等主要城市的显著投资发展将会有增无减，沿海城市、边境城市的潜力也将逐步显现；

柬埔寨经济持续稳定增长

过去，柬埔寨经历了20年的经济强劲增长，1994年至2015年，柬埔寨年均国内生产总值（GDP）为7.6％，2017年为7.0％，这个数据远超其他地区，使柬埔寨成为了世界上增长最快的第六大经济体。这种惊人的增长也帮助柬埔寨顺利脱离了世界上最贫穷的国家行列，并在2016年转变成了中低收入国家。

2018年，柬埔寨经济增长比预计的还要高，即实现了7.5%的年增长率，而预计仅为7.1%，政治宏观经济稳定、私营企业投资增加、出口需求增长和国际游客增长等是经济保持稳定增长的主要原因。

世界银行预测2019年柬埔寨国内生产总值（GDP）为7.0%，柬埔寨的目标是于2030年成为中等收入偏高国家，2050年成为高收入国家。

强大的房地产和市场机会

柬埔寨位于亚洲经济中心，坐守黄金2.5小时经济圈，是新兴前沿市场中投资房地产机会最好的国家之一。除此之外，柬埔寨还有不在CRS之列 、无外汇管制 、享关税优惠、美元计价、 高租金回报率等多重优势。

90年代，亚洲出现了金融危机，柬埔寨是世界上少数几个没有经历经济衰退的国家之一。意识到这个国家的发展潜力，大量的外国投资从2000年开始涌入。商业、工业和旅游业的繁荣拉动住宅和商业空间的需求上涨，尽管有一定的风险，但仍有大批抓住机遇的投资者从中获益。

柬埔寨建筑业发展非常迅速。2019年上半年，柬埔寨共批准了2047个项目，总投资额约33.9亿美元，同期增长近60%。和东盟许多国家一样，您可以在柬埔寨购买房产，根据外资所有权，外国投资者可以购买高层建筑第二层以上的房屋。

金边房地产价格和租金收益

金边、西港、波贝、贡布等是目前最热门的几个城市。首都金边的土地价格从每平方米150美元到10000美元不等，具体取决于土地所处的位置是偏远地区还是市中心，这些土地可以转换为住宅空间。

而在房产价格方面，相比于泰国、新加坡、吉隆坡等国一线城市核心地段6000多美元一平米的价格，柬埔寨市场还处于一个相对的价值洼地，公寓每平米售价约为2000-3500美元。

房产价格低，回报率却很高。目前柬埔寨房屋租金收益率可达6-8％，金边公寓的月租金基本都是300美元起步，有些地段能够租到1500美元，西港则更高，部分三房或者四房的房屋每月的租金高达4000美元。

投资柬埔寨房产的回报还不包括随着时间推移的价值增长，当物业环境得到改善时，房产的价值也在提升。三年前买入的房产到现在，价格已经翻涨。

柬埔寨的产权分类

首先来看看柬埔寨的产权分类，柬埔寨常见的产权有四种：硬产权，软产权和分契式产权，和高度安全的LMAP产权。

硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，需要在国土部门注册过才能获得。转让需要交纳4%的过户税，并且需要12周才能完成。

软产权是最常见的所有权形式，转让只需在地方政府层面处理，为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。

分契式产权允许外国人在柬埔寨合法拥有房产，即可购买高层建筑第二层以上的房屋，转让同样需要交纳4%的税费。

LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，是最安全的产权类型。

外国人获得合法产权的方法

通过本地公司购买，通过租赁土地，通过获得本地国籍购买，通过本地人代替购买。

1）通过成立公司购买

你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。

2）通过租赁土地

长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。

3）通过获得本地国籍购买

如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。但中国《国籍法》不允许任何中国公民有双重国籍，如果获得他国国籍，则视为自动放弃中国国籍。

4）通过本地人代替购买

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以，这似乎是不合法的，而且法律上也不支持投资者这么做。

影响外国人的几项关键法律

在东南亚地区，柬埔寨是建立和开展业务最容易的国家之一。然而，在过去几年中，各政府部门的工作重点都发生了变化。为了增加税收收入，政府开始实施更强效的执法，致使企业纷纷自觉遵守适用的法规。

被强化的与外国人相关的一些关键法规如下：

严格征收土地或财产税：在业主提交相应年份的财产税收据之前，登记部门不会为其颁发有效的法律文书（如公司注册证书，相关许可证等）。

严格征收租赁税：对房产所得租金收入征收10％所得税。因此，许多业主现在增加了10％的租金，以抵消其在政府税收上的开支。

更严格地征收增值税（VAT）：这是对商业交易和进口征收10％的税。金边的餐馆和酒吧现在根据菜单价格，向顾客按增值税额加收费用。

软产权一律不能登记在外国人名下：除非满足建筑共有的条件，否则不会处理外国买家名下的产权登记。

引用“ER类别”签证： 生活在柬埔寨的退休人员签证有效期为12个月，不需要工作许可证，但要获得签证，退休人员需要出示其本国的财务稳定证明。

严格执行工作许可证：移民局现在对外国雇员的企业进行审计，以确保所有外籍雇员持有工作许可证。

值得注意的是，政策法规并非一成不变，谨慎投资需要实时关注市场动态和政府新规，尽可能地避免风险。