柬埔寨投资、土地房产法律政策要点一览

一、柬埔寨的投资管理体系

（一）投资管理

在柬埔寨设立公司应向柬埔寨商业部商业注册局或商业部指定的工商登记处进行注册。如果要获得投资优惠，应先向柬埔寨发展理事会提交投资申请，获得有条件注册证书后，再行注册。

柬埔寨外商投资主管部门为柬埔寨发展理事会，柬埔寨发展理事会是唯一负责重建、发展和投资监管事务的一站式服务机构，该机构负责对全部重建、发展工作和投资项目活动进行评估和决策，批准投资人注册申请合格投资项目，并颁发最终注册证书。

对下列项目，需提交内阁办公厅批准：

（1）投资额超过5000万美元；

（2）涉及政治敏感问题；

（3）矿产及自然资源的勘探和开发；

（4）可能对环境产生不利影响；

（5）基础设施项目；

（6）长期发展战略。

（二）柬埔寨投资优惠政策框架

1、外国投资同样可享受美、欧、日等28个国家/地区给予柬埔寨的普惠制待遇（GSP）。

2、投资保障：

①对外资与内资基本给予同等待遇，所有的投资者，不分国籍和种族，在法律面前一律平等；

②柬埔寨政府不实行损害投资者财产的国有化政策；

③已获批准的投资项目，柬埔寨政府不对其产品价格和服务价格进行管制；

④不实行外汇管制，允许投资者从银行系统购买外汇转往国外，用以清算其与投资活动有关的财政债务。

3、投资优惠：

经柬埔寨发展理事会批准的合格投资项目可取得的投资优惠包括：

①免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、零配件和原材料等的进口关税；

②企业投资后可享受3-8年的免税期（经济特区最长可达9年），免税期后按税法交纳税率为9%的利润税；

③利润用于再投资，免征利润税；分配红利不征税；

④产品出口，免征出口税。

（三）柬埔寨外资准入的规定

柬埔寨对于外商投资实行分类管理，具体如下：

1、鼓励类

创新和高科技产业；创造就业机会；出口导向型；旅游业；农工业及加工业；基础设施及能源；各省及农村发展；环境保护；在依法设立的特别开发区投资。在上述领域的投资优惠包括免征全部或部分关税和赋税。

2、限制类

外商在柬投资，用于投资活动的土地，其所有权须由柬埔寨籍自然人、或柬埔寨籍自然人或法人直接持有51%以上股份的法人所有；

允许外商以特许、无限期长期租赁和可续期短期租赁等方式使用土地；

外商有权拥有地上的不动产和私人财产，并以之作为抵押品。

3、禁止类

神经及麻醉物质生产及加工；使用国际规则或世界卫生组织禁止使用、影响公众健康及环境的化学物质生产有毒化学品、农药、杀虫剂及其他产品；使用外国进口废料加工发电；森林法禁止的森林开发业务；法律禁止的其他投资活动。

二、柬埔寨土地和房地产法律要点

（一）柬埔寨土地法要点

柬埔寨《土地法》于1992年颁布，并于2001年8月修正。2001年《土地法》关于不动产所有权的主要规定如下：

1、1979年以前的不动产所有权体制不予承认（第七条）。

2、本法生效以后，以任何形式占有国有公共或私人财产的，均属无效（第十八条）。

3、自1989年起，获得认可的不动产占有可构成不动产诉权，并依据本法规定，由不动产持有人取得所有权（第三十条）。

4、本法生效后，无权属证明即占有不动产的，应视为非法占有者（第三十四条）。

5、为将占有转化为所有权，应明确、非暴力、公开、持续并蓄意的占有不动产（第三十八条）。

6、占有转化为完全所有权之前，符合法律规定的占有构成对该不动产的诉权。权属证明本身为占有证明。而非不可争议的所有权权属证明。土地登记不动产所有权无争议的，占有权属证明才构成明确、无争议的不动产权属证明。发生权利主张争议的，应通过对全部相关证据的调查，确定该不动产的合法占有人。不动产占有权属证明可作为证据，但本身不具有决定意义（第四十条）。

7、关于不动产所有权转让：销售、交换和或赠与合同在地籍登记处登记后，方可实施排除第三方的所有权转让（第六十五、七十和八十一条）。

8、关于土地特许：柬埔寨土地特许分为三类：社会特许、经济特许及适用开发或开采特许。社会特许受益人可在国有土地上修整住宅、或开垦国有土地谋生。经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。使用、开发或开采特许包括矿产开采特许、港口特许、机场特许、工业开发特许、渔业特许，不受2001年《土地法》管辖（第四十九条、五十条）。

9、土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利（第五十二条）。土地特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过99年（第五十九、六十一条）。

10、关于土地租赁：土地租赁分为两种：无限期租赁和固定期限租赁。固定期限租赁包括短期可续租租赁和15年或以上长期租赁。长期租赁构成对不动产的诉权，该权利可用于等值回报或继承转让。（第一百零六条、一百零八条）。

11、关于抵押：不动产所有人可以其不动产作为抵押品，通过抵押或质押方式保证支付债务（第一百九十一条）。

（二）柬埔寨关于建筑工程施工方面的规定

柬埔寨国土规划和建设部2月26日再次发布了《通告》要求全国各省市县区的政府部门要有效地执行好关于管理各种建筑业的法律和相关规定。

1、有意兴建各种建筑的公众，包括公司和个人必须遵守柬埔寨国土规划和建设部的规定，否则自己要负责所有的法律责任。

2、柬埔寨所有的施工必须获得“施工许可证”和“开工文件”。

3、建筑业主需请那些在国土规划和建设部注册的正规单位施工，且具有工地保险的证明书的承包公司或者施工队。

4、对于建筑的高度，不同的城市要求不同，要根据具体情况确定。

5、柬埔寨1994年颁布《土地使用规划、城市化与建设法》管辖柬埔寨全境范围内的土地使用。由于规定比较笼统，在实施投资项目前，需要具体核对实际对应的规划规则。

（三）柬埔寨房屋产权方面的规定

《外国人不动产产权法》对外国人拥有柬埔寨房屋产权做了规定：

1、依据法律拥有足够条件的外国人，对多业主房屋私人部分可拥有产权以及有权使用的享受公众部分提供的利益。

2、外国人对多业主房屋一楼以上私人部分可拥有产权，楼下以及更下层则不允许外国人拥有产权。于一间多业主房屋私人部分中可作为外国人产权的比例和计算方法，必须由政府法令作规定。

3、只有多业主房屋私人部分产权才可以提供给私人拥有，至于多业主房屋公众部分，应该保留给多业主房屋的所有业主共同使用。

4、在任何情况下，多业主房屋所在地区的土地，不应该作为特别公共产权者的产权。

5、外国人不能够拥有离陆地边界线３０公里内的多业主房屋私人部分的产权，除非多业主房屋位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内。

6、在多业主房屋建筑在从第三者租赁来的土地上的情况下，外国人像柬埔寨王国公民一样，可以长期租赁私人部分。

三、柬埔寨现行的税收体系

现行赋税体系包括的主要税种是：利润税、最低税、预扣税、工资税、增值税、财产转移税、土地闲置税、专利税、进口税、出口税、特种税等。目前，柬埔寨对私人投资企业所征收的主要税种和税率分别是：所得税20%、增值税10%、营业税2%。

经柬埔寨发展理事会（CDC）批准的合格投资项目可取得的投资，因此要想获取税后和投资优惠，必须向柬埔寨发展理事会提出申请，获取批文后，再到商业部注册成立公司。

四、柬埔寨博彩业法律概况

1、柬埔寨王国政府规定，金边市只允许一家赌场挂牌经营，即金界娱乐城，而在边境其他各省都允许开设赌场。

2、柬埔寨博彩业有两种类型：赌场和体育博彩厅。

3、柬埔寨对于外国游客可以合法参与博彩，柬埔寨本国公民被禁止参与赌博。

4、博彩在柬埔寨属于特别许可行业，需要获取特种行业经营牌照，不同的地区，办理赌场牌照需要35万美元—300万美元不等。

5、目前柬埔寨赌场的牌照发放区域主要在：边境关口或者西港。

6、申请赌场牌照必须有自己经营场所，比如自己的酒店或者租用的酒店。

项目有风险，投资需谨慎。