【柬埔寨地产】通宵卖房！柬埔寨炒房的”冰与火“

　　近两年国内楼市调控从严，人民币面临贬值压力，“鸡蛋不放在一个篮子里”的大批炒房客转向海外置业。

　　在欧美市场要求资金量较大、投资性走低的背景下，以柬埔寨、越南、泰国为代表的东南亚房地产市场异常火爆，资本涌入后制造的场面相当于十几年前的中国，租金收益率甚至高达12%。

　　金边高楼拔地而起

　　通宵卖房

　　一提到柬埔寨，国人的印象大多停留在当地人吃了上顿没下顿的上世纪六七十年代，但去过其首都金边的人都说，如今的柬埔寨远超想象——虽然基础设施仍较为初级，但外资政策足够开放，文化交融环境舒适，吸引了大批来自中日韩、欧美俄、新马泰的淘金者。去年4月22日海南全域限购后，转战金边继续从事房产中介的海口人阿佳便是其中一位。

　　3月13日深夜，记者以海外置业者身份与阿佳取得联系后，即便过了零点仍迎来视频、语音、图文的狂轰滥炸。而她所在的10人营销团队，通宵达旦地接访各国投资者已是家常便饭。“现在金边九成开发商都是中国企业。按照要求，我们要学习英语、日语、泰语，当然最重要的还是汉语。”

　　阿佳介绍说，此前中国人来柬埔寨主要是旅游，但最近两年金边的中国工厂、中国餐厅几何级增长。“目前金边总人口约200万，外来人口高达30万，每三个外国人里就有两个中国人。走在街头，随处能看到Vivo、OPPO的广告牌，汉语也逐渐普及，我甚至有种还在国内的感觉……”

　　“我甚至有种还在国内的感觉……”

　　在阿佳看来，海南房地产炒作熄火后，金边的房地产热潮方兴未艾。以人民币计算的房产单价排序，马来西亚吉隆坡25000元起，泰国曼谷20000元起，越南胡志明市18000元起……柬埔寨金边低至7000元起，是明显的价值洼地。“对来柬埔寨淘金的各国商人而言，当地杂乱无章、采光极差的传统排屋难以满足居住要求，这也是中国企业开发现代化公寓的根本动力。”

　　公开资料显示，金边城区面积已由之前的300平方公里扩至近700平方公里，可容纳人口达到300万，而对比之下现代化公寓只有不足28000套，供需严重失衡。按照3月最新报价，金边高端公寓均价已达3211美元/平方米，不同地段的租金回报率为6%至12%。以50平方米房产为例，月租在600美元至1500美元之间。

　　收益可观

　　房产中介的说法仅是一面之词，柬埔寨楼市的整体情况如何？记者进行了一番详细了解。

　　从宏观来看，首相洪森治下的柬埔寨政局稳定，与中国的紧密联系前所未有。随着柬埔寨成为“一带一路”受益最多的国家之一，中国的大量资金助其从低收入国家迈入中低收入国家行列，广东、福建等地的商会大举进军柬埔寨房地产业。

　　官方数据显示，2000年至2017年，柬埔寨由外资开发的房地产项目共287个，总投资额共42.97亿美元，其中中资公司拥有110个项目，总投资额达16.56亿美元，是柬埔寨房地产业第一大投资来源国。据多家研究机构估算，2019年金边新开工房地产项目中，中资企业占比已超九成。

　　各路资本开荒拓地，柬埔寨房地产业出现爆发式增长。过去十年，柬埔寨土地价格飙升了225%。胡润海外置业投资回报指数显示，2018年金边房价涨幅16.7%，租金收益率6.5%，汇率变化率6.2%，三项相加的综合投资回报率为29.4%，是海外置业投资回报最高的城市。截至去年年底，金边单价3500美元以上的豪华公寓超过2万套，一年内翻了两倍还多。

　　金边钻石岛周边地区高楼林立

　　在淘金者置业潮刺激下，柬埔寨房产租金收益可观。2018全球城市租金回报率榜单显示，达拉斯(9.76%)、大阪(7.28%)、名古屋(7.20%)位列三甲，金边紧随其后，而中国内地租金回报率最高的杭州为1.91%，北京更是仅有1.58%。进入2019年，金边四类主要房产(住宅、办公、商业、工业)的平均租金回报率继续攀升至7.6%。

　　潜在风险

　　事实上，柬埔寨只是东南亚炒房热的缩影。“经历了中国楼市暴涨的人，都想在东南亚找到再来一次的机会。”

　　当然，众多利好之下，去东南亚炒房仍有许多风险需要考虑。

　　首先是当地违规成本较低，房地产从业者鱼龙混杂，卖房人伪造户主身份或是无资质开发商卷款跑路的案例屡见不鲜。一类较为典型的骗局，是“羊毛出在羊身上”的售后包租。有知情人士透露，外国人购房价格虚高在东南亚相当普遍，很多楼盘承诺的包租费用都是用实际多收取的房价进行返还。“包租期一到，租金收益回报率会立刻下降，而此前虚高的购房价格，也导致外国人难以转售。”

　　其次，政治环境欠透明，利益集团互相争夺易致政局动荡。一旦出现突发事件，除核心区域房产转售不成问题外，其他区域房产在外国人撤离后，很大可能变成套牢状态。柬埔寨2019年人均年收入预期仅1706美元，当前的房价完全超出其购买力。

　　此外，政府规划执行力令人担忧，基础设施利好兑现艰难。

　　然而，不愿透露姓名的地产分析师认为，并不能据此断言柬埔寨买房就是陷阱。

　　“说到柬埔寨，基础设施落后是事实，但美元流通率极高、今年将开采第一桶石油也是事实。在投资判断上，只有相对的优势市场，需要综合权衡。如果一切都很完美，就没有获利空间了。”