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【柬埔寨地产】通宵卖房!柬埔寨炒房的”冰与火“

新金融观察报   2019-04-22 12:17 5417 16

如今的柬埔寨远超想象——外资政策足够开放,文化交融环境舒适,吸引了大批淘金者。

  近两年国内楼市调控从严,人民币面临贬值压力,“鸡蛋不放在一个篮子里”的大批炒房客转向海外置业。

  

  在欧美市场要求资金量较大、投资性走低的背景下,以柬埔寨、越南、泰国为代表的东南亚房地产市场异常火爆,资本涌入后制造的场面相当于十几年前的中国,租金收益率甚至高达12%。


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  金边高楼拔地而起

  

  通宵卖房

  

  一提到柬埔寨,国人的印象大多停留在当地人吃了上顿没下顿的上世纪六七十年代,但去过其首都金边的人都说,如今的柬埔寨远超想象——虽然基础设施仍较为初级,但外资政策足够开放,文化交融环境舒适,吸引了大批来自中日韩、欧美俄、新马泰的淘金者。去年4月22日海南全域限购后,转战金边继续从事房产中介的海口人阿佳便是其中一位。

  

  3月13日深夜,记者以海外置业者身份与阿佳取得联系后,即便过了零点仍迎来视频、语音、图文的狂轰滥炸。而她所在的10人营销团队,通宵达旦地接访各国投资者已是家常便饭。“现在金边九成开发商都是中国企业。按照要求,我们要学习英语、日语、泰语,当然最重要的还是汉语。”

  

  阿佳介绍说,此前中国人来柬埔寨主要是旅游,但最近两年金边的中国工厂、中国餐厅几何级增长。“目前金边总人口约200万,外来人口高达30万,每三个外国人里就有两个中国人。走在街头,随处能看到Vivo、OPPO的广告牌,汉语也逐渐普及,我甚至有种还在国内的感觉……”

  

  “我甚至有种还在国内的感觉……”

  

  在阿佳看来,海南房地产炒作熄火后,金边的房地产热潮方兴未艾。以人民币计算的房产单价排序,马来西亚吉隆坡25000元起,泰国曼谷20000元起,越南胡志明市18000元起……柬埔寨金边低至7000元起,是明显的价值洼地。“对来柬埔寨淘金的各国商人而言,当地杂乱无章、采光极差的传统排屋难以满足居住要求,这也是中国企业开发现代化公寓的根本动力。”

  

  公开资料显示,金边城区面积已由之前的300平方公里扩至近700平方公里,可容纳人口达到300万,而对比之下现代化公寓只有不足28000套,供需严重失衡。按照3月最新报价,金边高端公寓均价已达3211美元/平方米,不同地段的租金回报率为6%至12%。以50平方米房产为例,月租在600美元至1500美元之间。

  

  收益可观

  

  房产中介的说法仅是一面之词,柬埔寨楼市的整体情况如何?记者进行了一番详细了解。

  

  从宏观来看,首相洪森治下的柬埔寨政局稳定,与中国的紧密联系前所未有。随着柬埔寨成为“一带一路”受益最多的国家之一,中国的大量资金助其从低收入国家迈入中低收入国家行列,广东、福建等地的商会大举进军柬埔寨房地产业。

  

  官方数据显示,2000年至2017年,柬埔寨由外资开发的房地产项目共287个,总投资额共42.97亿美元,其中中资公司拥有110个项目,总投资额达16.56亿美元,是柬埔寨房地产业第一大投资来源国。据多家研究机构估算,2019年金边新开工房地产项目中,中资企业占比已超九成。

  

  各路资本开荒拓地,柬埔寨房地产业出现爆发式增长。过去十年,柬埔寨土地价格飙升了225%。胡润海外置业投资回报指数显示,2018年金边房价涨幅16.7%,租金收益率6.5%,汇率变化率6.2%,三项相加的综合投资回报率为29.4%,是海外置业投资回报最高的城市。截至去年年底,金边单价3500美元以上的豪华公寓超过2万套,一年内翻了两倍还多。

  

  金边钻石岛周边地区高楼林立

  

  在淘金者置业潮刺激下,柬埔寨房产租金收益可观。2018全球城市租金回报率榜单显示,达拉斯(9.76%)、大阪(7.28%)、名古屋(7.20%)位列三甲,金边紧随其后,而中国内地租金回报率最高的杭州为1.91%,北京更是仅有1.58%。进入2019年,金边四类主要房产(住宅、办公、商业、工业)的平均租金回报率继续攀升至7.6%。

  

  潜在风险

  

  事实上,柬埔寨只是东南亚炒房热的缩影。“经历了中国楼市暴涨的人,都想在东南亚找到再来一次的机会。”

  

  当然,众多利好之下,去东南亚炒房仍有许多风险需要考虑。

  

  首先是当地违规成本较低,房地产从业者鱼龙混杂,卖房人伪造户主身份或是无资质开发商卷款跑路的案例屡见不鲜。一类较为典型的骗局,是“羊毛出在羊身上”的售后包租。有知情人士透露,外国人购房价格虚高在东南亚相当普遍,很多楼盘承诺的包租费用都是用实际多收取的房价进行返还。“包租期一到,租金收益回报率会立刻下降,而此前虚高的购房价格,也导致外国人难以转售。”

  

  其次,政治环境欠透明,利益集团互相争夺易致政局动荡。一旦出现突发事件,除核心区域房产转售不成问题外,其他区域房产在外国人撤离后,很大可能变成套牢状态。柬埔寨2019年人均年收入预期仅1706美元,当前的房价完全超出其购买力。

  

  此外,政府规划执行力令人担忧,基础设施利好兑现艰难。

  

  然而,不愿透露姓名的地产分析师认为,并不能据此断言柬埔寨买房就是陷阱。

  

  “说到柬埔寨,基础设施落后是事实,但美元流通率极高、今年将开采第一桶石油也是事实。在投资判断上,只有相对的优势市场,需要综合权衡。如果一切都很完美,就没有获利空间了。”