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【柬埔寨地产】四个阶段!柬埔寨的房地产发展历史分析

晴帆商务   2019-04-22 13:37 4635 20

2018年全年,柬埔寨协议投资额共52亿2899万2522美元,批准的建筑项目的建筑面积达1142万7190平方米。

  亚洲开发银行发布最新报告显示,柬埔寨GDP将继续保持强劲的年增长率并预测2019年2020年的经济增长分别是6.8%和7&。未来的房产经济那么强劲,那历史上的柬埔寨地产是怎么样发展的呢?


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  近30年来的柬埔寨房地产业发展大致经历了以下4个阶段。

  

  第一阶段:

  

  1979年解放后(指越南军占领金边,金边政权建立)到1991年10月“巴黎协定”前后的“无业期”。

  

  在这10余年中,柬埔寨几乎不存在房地产行业。1979年当成千上万的难民涌进金边时,这里到处都是垃圾和废墟。当时的房子或地皮基本不用买,人们可以任意选择自己喜欢的住房,扫干净住下来,房子就属于自己了。

  

  基于当时的历史条件,新成立的金边政权规定,必须是公务员才能住在市区,所以当时住在市区的绝大部分是柬埔寨人,华人多住在市郊的六支牌、铁桥头、长夏社或达克茂地区。

  

  在1984年以后,随着金边乃至柬全境的局势日趋稳定,金边才开始有人买卖房屋,许多住在市区的当地人开始出卖自己在市区的房子,而买者多为华人,但价格很便宜。几两甚至几钱黄金便可买1间房屋。

  

  第二阶段:

  

  1992年至1997年7月柬国内武装冲突事件前的房地产业迅速兴起阶段。

  

  自1991年10月关于政治解决柬埔寨问题的巴黎协定签订后,数以万计的联合国维和人员和大量外国人陆续进入柬埔寨,房地产价格或房屋租金达到了当时的高峰。

  

  1992年,在柬的维和部队人数达到1万多人,他们用高薪在外边租房子或住酒店,使房地产价格高涨,各式各样新的别墅和排屋应运而生,这一时期的房地产生意十分红火。柬1993年上半年举行了首届大选,期间由于政局的不稳造成了房地产价格和市场的波动,但在大选成功完成后,柬房地产业又很快得到了恢复。

  

  1994年8月,柬王国政府颁布了《投资法》为国内外私人投资提供大量优惠政策,吸引私人投资。随着大量外资的涌入,大批商人争相购地、租地,使柬房地产市场的热旺在1995年和1996年间达到了高潮。

  

  该行业产值连续数年以20%以上的速度增长。

  

  到1997年7月柬国内武装冲突事件前夕,大量的外资涌入,不少外商和本地商人热衷于炒地皮,使房地产价格成倍上涨,并由市区向市郊、西哈努克市、暹粒市等地延伸。

  

  而郊区的大片田地也因建立大量工厂,早已大幅度涨价,特别是许多修了路的地区或工厂区附近,地价大涨。期间,由于柬享受28个欧美国家给予的“普惠制”(GSP)待遇,几年之内,200余家外商投资的纺织服装类加工厂如雨后春笋般建立起来。为适应旅游业发展的需要,大批酒店也在金边和主要旅游地区兴建。这都大大促进了这一时期房地产业的发展。

  

  第三阶段:

  

  1997年7月至2003年的房地产业增长回落和萧条阶段。

  

  自1997年7月柬国内武装冲突事件后,受当时国内局势动荡、亚洲金融危机和1998年第二届全国大选的影响,柬房地产业开始大幅降温。

  

  一方面金边市区和郊区可供开发的土地已经十分有限,加之大批商人所占土地并未得到充分开发,房地产业已不被市场看好。房地产业开始出现“有行无市”的状态。特别是近年来,由于柬投资环境没能得到进一步改善,基础设施建设速度跟不上经济发展的需要,政府腐败和办事效率的低下等,柬利用外资连年大幅下降。

  

  不少外商撤资,缺少新的外资进入,房地产买卖日渐衰落,无论是金边市还是其他远离首都的城市和农村地区,房地产业均进入全面萧条时期。

  

  第四阶段:

  

  2003年至今房地产业快速发展增长阶段。

  

  从2003年开始,房地产业进入匀速增长期,但是从2014年上半年开始,柬埔寨房地产逐渐成为热门话题,在海外不动产市场中占有一席之地,陆续前进盖房、抢房的海外投资者比例变多,主要来自中国、韩国、日本和新马等国家。

  

  柬埔寨政府对于开放海外投资的条件优、门槛低、人口结构红利高、未来经济可望急速增长爆发,另还有多项投资优势,包括无外汇管制、享关税优惠、美元计价、房价涨幅大、外国人可取得合法产权、GDP平均增速高于7%等。

  

  此外,平均约6.92%的年回报率更让投资者蜂拥而至。

  

  根据柬埔寨国土规划和建设部指出,2018年全年,柬埔寨获批建筑项目已有2867个项目,协议投资额共52亿2899万2522美元,批准的建筑项目的建筑面积达1142万7190平方米。《全球房地产指南》曾分析指出,柬埔寨房产市场具有无限潜力。尤其是首都金边,房地产更是迅猛发展,2018年房价涨幅高达16.7%,跃居全球第一位。

  

  2019年的柬埔寨更是房产投资的黄金节点,你还要错过吗?