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柬埔寨投资你需要避开的这些坑

网络   2019-04-23 15:16 9217 10

投资,收益很重要。但是比收益更重要的是对风险的认识和避免。控风险第一,抓收益第二。

投资,收益很重要。但是比收益更重要的是对风险的认识和避免。控风险第一,抓收益第二。

国外投资更加要清楚里面可能存在的风险。毕竟换了个环境,我们可能并不熟悉当地的市场情况,如果盲目的进行投资,很有可能会栽跟头。当然,这个世界上不存在只有收益没有风险的投资,如果一定要零风险,那么这个事情也几乎就是零收益。我们要做的是提前去了解和分析这些风险,评判最终收益是否能高过风险。最终风险可控,然后收益达成,这就是投资的魅力和成就。

那么柬埔寨投资存在怎样的风险?应该如何看待如何规避?

风险之下,如何最大化的获取收益?

柬埔寨买房税费怎么算?应该买怎样的户型?

请看以下分析——

一、投资柬埔寨要分析的风险

投资柬埔寨存在什么风险?贫穷落后吗?这不是风险,这是现状。任何一个国家都经历过贫穷的时候,都是从贫穷发展起来的。像我们中国,哪怕到现在,也不能说是富裕国家,只能说是中等水平国家。经济体量虽然是全球第二,但我们的人均GDP离发达国家还很远,往前数20年,我们也是一个穷国。

而我们国家能发展起来,最核心最重要的一点就是政权稳定,国家一心发展经济。所以投资一个国家,它贫穷并不可怕,可怕的是它政权不稳定,让它永远贫穷。

所以,第一个要分析的问题:柬埔寨的政权是否稳定?

1、政权情况

分析当前柬埔寨的政权稳定只需要看两点:当前的掌权人和他的接班规划,还有它背后背靠的国家。

柬埔寨当前的掌权人是洪森。从1985年掌权一直到了现在,2018年7月份洪森又连任成功。就在2017年11月16日,洪森才刚刚解散掉他的竞争对手:救国党,洪森在国内已经完全没有竞争对手。而且按照他自己所说,他还将会继续执政10年。在这个过程中,洪森同时在做两件事,一边不断的解决掉自己的竞争对手,一边在努力的培养自己两个儿子。

他的大儿子叫洪马内,是柬埔寨第一个毕业于美国西点军校的,回国后不断晋升,现在任柬埔寨陆军兵部队副司令,同时继续兼任全国反恐部队指挥官。二儿子叫洪马尼,很有政治野心,作为洪森的私人秘书,不断在父亲身边观察学习,在执政党内部的人脉非常丰富。外界的更多传言,他的二儿子将会是他的接班人。如果最后走出这种模式,实际上和新加坡很相似。2015年3月去世的新加坡国父李光耀自1959年至1990年担任了31年总理。之后,将他的儿子李显龙逐步推上副总理、乃至总理之职,随后实现了权力移交。如果最后走出这种模式,政权的问题就基本没有问题,新加坡发展的就很好。

第二个关键的问题是:它背后背靠的国家是谁?

毋庸置疑,像这种还在发展中的小国家,要真正发展起来并且站稳脚跟,它必须得背靠一颗大树。

日本的发展初期,有美国在大力支持。中国发展初期,有苏联老大哥的关照。而柬埔寨在这一刻,它背靠的国家就是咱们中国。

由于和柬埔寨有着过去的历史结缘,加上和中国没有国土接壤,也不会存在领土纠纷问题,再加上中国不断地援助柬埔寨,到现在已经成为柬埔寨最大的投资来源国。所以有这么一句话:“巴刚柬铁”,巴就是巴基斯坦,柬就是柬埔寨。

柬埔寨已经成为整个一带一路东南亚区域的核心和桥头堡,柬埔寨有80%的大型公共设施都是由中国援建,包括路桥、水力发电、城市基建等。在金边,中文随处可见,让人仿佛觉得只是在国内的某个省份。

我们可以用这样的思维去思考,截止去年年底,国家给柬埔寨累计投资额为126亿美元,而我们是花10万美元去投资一套房子。中国政府不比我们普通老百姓能看清楚这种政治局势吗?如果它不相信柬埔寨政权稳定,它也绝对不会投资那么多钱在这个国家。

2、收益能否达成

这是我们最关注的问题:柬埔寨买房,收益能不能达成?的确,我们必须把这个问题搞清楚,至少得分析通了,我们才做这个投资,不然就是瞎投资。

经过前几篇文章的分析,我们已经知道,柬埔寨买房实际上有3大收益:房价上涨的收益、租金收益和美元升值的收益,所以我们就可以分别来看这3种收益能不能达成呢?

A.房价上涨的收益

不管在哪儿买房,这个都是最核心的收益。也就是房子本身会不会涨价。要分析房子会不会涨价,无非是从这几个方面来看:

第一、这个地方过去的房价涨幅是怎样的?

第二、在这种涨幅下,有没有一些客观条件在变化,导致它不涨或者继续涨?

第三、这个市场的供需是怎么样?

解决这三个问题,柬埔寨的房价是涨还是不涨,就会有清晰的答案了。

金边过去房价涨幅情况是怎么样的?所能查到的资料中相对专业和权威的是来自美国的地产中介公司——21世纪不动产,它已经在金边设有分支机构。金边的房子从2015年,以每年平均15%的涨幅在上涨,今年上半年统计到的金边核心区域房价相比2015年上涨了35%左右。

当然,相比2015年在中国一二线城市买房,这个收益率肯定要差一些。但是目前一二线城市的房子还能在一两年之内再翻一倍吗?不可能的事情,大家都很清楚,在现有调控政策下,如何涨?

而柬埔寨的房子,能延续它之前的涨幅吗?那就要回归我们刚才提的第二个问题:有没有一些客观条件在变化,导致它不涨或者继续涨?

首先,金边完全没有像中国这样的限购限贷限售政策,也没有政策说要抑制外国人投资或者要加税之类的,反而它是鼓励的态度。其次,一个城市的房价还能不能涨:一个是看经济发展速度,还有人口的流入情况。

那么所带来的问题是:金边的经济会越发展越好呢,还是越发展越差?毫无疑问,柬埔寨的GDP已经连续5年都在7%的增长速度,我相信作为火车头的金边GDP至少是在10%左右的增长。

而金边的人口流入状态呢?也毫无疑问是净流入状态,仅仅2016年就有7万人流入金边,而且这种趋势还在加强。

最后是市场供需问题,当前的金边公寓市场更多是面对外籍人口,本地人购买公寓仅占30%的份额,这批人主要是柬埔寨的富人阶层。外国人购买公寓占了7成。当地人要成为购房市场的主力军需要培训3-5年,所以我们先重点看外籍人口的市场。整个金边的公寓截止目前加起来是2万套左右,而金边的外籍人口有15万,同时还在保持较快的增长速度,预计到2020年达到20万人不是问题。

不要说金边自己国家的人口流入,只是相比不断增长的金边外籍人口和现有的公寓数量,实际上都存在个很大的缺口,所以,金边的房价上涨是有强烈的助推力的,保持15%的年增长问题不大。

B.租金收益

金边的公寓租金收益是非常高的。市中心每平方米可以达到100元/㎡的租金,也就是你买一套50㎡的公寓一个月租金都可以达到5000元,绝对比北京上海的租金都还要贵。

的确,金边的公寓市场比较畸形,人均收入比北上广深要低至少6倍,可租金收益却一点也不示弱,为什么?一方面就像上一部分,我们分析的金边现存公寓完全不足以满足公寓市场的需求,供需不平衡严重;另一个方面,这些对公寓的需求都是高薪资的外来人口,对公寓的支付能力很强。

我们可以计算一下,一套50㎡的公寓,单价算2000美元/㎡,也就是总价10万美元。每个月租金能收700美元,一年收租8400美元,也就是12年通过收租就是收到房租全款。

而在中国呢,不举北京深圳,拿广州来对比吧,在市中心买套100平方的房子全款500万,每个月租金6000,一年下来72000,也就是需要70年才能收回房款。

当然租金是会随时变动的。刚才是用双方当前的租金恒定不变来计算的。所以,这么对比完,就相当于不就算不考虑房价涨与不涨,仅仅靠租金12年就回本,12年后的每一个月的租金就是实实在在的利润。

C.美元升值收益

这个收益是在国内买房或者在东南亚其他国家买房所没有的。做海外投资,大家一定要重点关注美元资产,不要最后换了一些更不值钱的货币资产,那就是见了芝麻丢了西瓜。房价虽然是涨了,最后那个国家的货币贬值,兑换成人民币后结果还亏了就更糟了。现在全球最有影响力的货币还是美元,不管是孩子出国留学还是和国外有商贸往来,可能都需要用到美元。美元是全球货币中流通最广和最受认可的。哪怕从2017年1月份开始,美元兑人民币在贬值,但是毋庸置疑美元依然是最有价值的货币,长远来看,美元必定是升值。

所以,投资柬埔寨房地产的收益=房价上涨+租金收益+美元升值收益,三重收益。它的房产综合投资收益全球第一,也就不足为奇了。

但是,即便收益再高再稳定,那也要你进行合适的出租和出售才能获利,毕竟房价再怎么涨,那都只是数字,要变得了现那才叫赚了钱。请看接下来的分析。

二、柬埔寨购房后,应该怎样出租,持有多久后转手可以达成最大收益?

在柬埔寨购房后,获得的收益可以分成两个阶段,一个是出租阶段,一个是转手阶段,我们分别来看一下。

1、哪种出租方式最有利?

大家特别要注意的是,不要用国内的坏习惯和理念来持有柬埔寨的房子。什么坏习惯呢?那就是房产空置。很多人在国内投资房子,买了之后就等涨价,也不在乎一点租金。但柬埔寨不一样,租金回报率远高于国内,能收租就绝不要空置。

柬埔寨的出租有两种方式,其中一种最省心的就是项目代租,另一种是自己去中介公司挂牌出租。

项目代租:其实就是俗称的包租服务。在金边,很多项目会提供包租服务,一般是3年,也就是说3年内项目会按照多少回报率,比如是每年6%,那么开发商就按照6%的租金回报率每个月给你租金。

自己挂牌出租:如果大家不想包租,希望自行出租的话,那就要提前了解好一些转租的流程。实际上,和大家在国内出租房子几乎是一样的。可以找那些大的中介机构,比如21世纪、realestate等等。可以选择线下挂租或者线上发布都可以。甚至可以一次性包租给一些大的中介机构,他们有一些也会有这些包租服务,只是收益高低那就要看你如何商谈了。

两种方式有利有弊,包租的收益往往比不上自己出租,但胜在稳定和方便。自己出租麻烦了点,还会有没租出去的空置期,但可以租到更高的租金。但是对于不在柬埔寨的国人来说,大多数还是选择了包租,毕竟省心。

2、什么时候是最佳的转手时机?

第一个阶段:2-3年

如果大家想转手,最大和最容易实现转手群体肯定是中国人。实际上,柬埔寨在2010年就开始立法允许外国人投资柬埔寨房产,但是2010年到2014年这3、4年,在柬埔寨投资的更多的是日本、韩国、新加坡和香港人。由于这两年一带一路的政策推动,再加上中柬两国领导人频频互动合作,中国人不断涌入,预计接下来3-5年都是中国人投资柬埔寨的一个高潮期。当然价格肯定是越往后越贵,投资空间肯定是越往后越小。那么,对于我们前期投资柬埔寨的朋友,如果不想持有过久,想短期获利出手,一个很大的接手群体就是中国人,因为这个投资群体太庞大了,看看这些年的加拿大、澳大利亚市场就知道了。而且在这个时间段内,有一个特别有利的条件就是:在你收楼之前,开发商会允许你有一个免费更名的机会,如果你的房产想卖,你和买家做好协商直接去开发商办理更名手续就可以了。

这对于想短期出手的朋友是个非常不错的支持条件。但是毕竟2-3年时间太短,个人不建议这个时候就转手,因为真正的高收益在后头。

第二阶段:3-5年

接受群体:柬埔寨逐步成长的中产阶级   特征:供不应求局面

柬埔寨200多万的当地人口,至少会有5%的先头部队成长起来成为一匹具有购买实力的刚需购房群体。按照柬埔寨过去7%左右的GDP发展增速,未来5年,人均GDP可以翻一倍,而头部群体翻2-3倍不是问题。加上柬埔寨全国平均27岁的年龄群体,3-5年诞生5%左右的家庭购房刚需是一个必然的事情。且当前金边的住宅土地供应量并不大,因为柬埔寨的土地性质,每年能用来建设住宅的地块并不多。所以导致金边过去3年内平均1年1万套公寓都不到的新货供应,按照这样的速度,未来市场会呈现短期供不应求的局面。

第三阶段:5-8年后

接手群体:中产和白领   特征:租金和房价共成长。

最后还有一种选择是放中长期,等5-8年,甚至更长时间来转手,这也是一种选择。如果时间已经到了5-8年,首先通过租金房款就已经收回了一大半,同时到了这个时候柬埔寨的第一大波购买主力军已经完全成长起来,完全有足够的群体来承接交易,那么这一刻,柬埔寨的房地产及其交易基本达到了成熟阶段,不管是买卖还是出租都是一个非常规范成熟的市场了。作为永久性的产权,再加上如果能持续保持6%的高出租回报,也就是一个生金蛋的鸡,你选择继续持有也不是问题,毕竟是首都的房产,占据的至少是这个国家最好的资源。

三、投资柬埔寨必须要清晰的五个问题

1、买卖房产和持有的税费是多少?

这个问题,相信大家应该非常关注。柬埔寨的房子是永久产权,这是一个非常不错的优势,但是会不会涉及房产税呢?肯定会,永久产权还不收税?很少有这么大方的国家吧?

整个柬埔寨关于房产的税收。分四块

第一块,买房涉及到的税和费用:买房只会涉及到一个税,4%的过户费,一次性收取。也就是说一套10万美元的房子,须交税4000美元。再加上固定的办理手续的费用:500美金。只涉及到这两个费用。

第二块,出租房子有没有税,有。因为出租也是个人收入所得。每月10%交给政府。但是如果你是租给私人,不用开取发票的话实际上也谈不上交这个税。

第三块,房产税:每年要像政府交纳0.1%总价的房产税,而且它还有一个交税的门槛,是在房价的2.5万美元以上多出来的部分才需要交纳房产税。举个例子,你的房子总价为10万美元,需要交的房产税是10万-2.5元等于7.5万再乘以0.1%等于75美金。也就是差不多500元。所以这个房产税是非常低的。

第四块,卖房税。房子要卖了要交税吗?卖家不用交,直接就是买家承担。虽然结果上和国内的二手房买卖一样,都是买家承担税费,但是国内的是因为卖家强势,所以税都是买家给。而柬埔寨本身的规定,就是买卖双方卖家不用交税,都是买家交税。

同时,柬埔寨暂时是没有遗产税,综合而言,柬埔寨的税收实际上可以说是相当宽松的,比起同是东南亚的新加坡、越南这些对外国购买资产税收特别重的国家,那更是显得要低的多。像新加坡买房外国人还得交18%的印花税。

2、柬埔寨购房能贷款吗?

在金边买房和在国内一样,分两种方式:一种是贷款,一种是一次性付款,但这个一次性付款是可以分期付的。

贷款:可以贷款,但是不建议贷款。因为利息非常高。最低首付可以做到20%,但是年利率高达11.25%,是国内贷款利率的2倍。首付50%,利率也要9%。而且贷款的年限只能批到8-15年左右。所以贷款的资金成本太高,对于买一套10万美元的房子来说不划算,所以不建议大家去贷款,而且有些项目也是不支持贷款的。

另一种方式是一次性付款。关于一次性付款每个项目都会不一样,大同小异,但是有一个共同点,一次性付款都是可以分期的,甚至可以一直分期付到房子收楼。

一些项目的分期付款大概是这样:

——购房当天2000美元定金

——半个月内30%首付

——每半年15%

——交房前付清余款25%

这种付款方式相比现在国内的付款,实在宽松太多。所以资金ok肯定选择分期付款。

3、购房资金怎么结算?

在金边,除非一些日本、新加坡、中国台湾等的开发商项目必须要用美元外,一些中国开发商的项目或者中柬合资的项目是可以直接用人民币的。假如这套房子总价10万美元,按当天的汇率,假如是6.4,那么兑换成人民币是64万,直接往中国开发商的国内账户打款人民币就好了。

如果是分期,也是一样,到了汇款那天按照当天的汇率折算成人民币来进行汇款就ok。所以实际上,这和在国内买房没什么区别,但是结果却是用人民币买到了美元资产。

4、外国人购房有房产证吗?

在金边买房会有房产证吗?具体是一个怎样的凭证呢?

这个肯定有的。柬埔寨是有对外国人房产进行立法的。在柬埔寨,他们的房产证不叫房产证,叫硬卡,和中国也差不多,也是在收楼后一年内进行办理。

5、投资应该买多大的户型?

首先,关于住宅和公寓问题,在柬埔寨,尤其是国外很多国家,是没有住宅和公寓的区分的。就只有我们国家才有这个区分,一个是年限的长短,一个是能不能落户和读书的问题。而在柬埔寨,完全没有公寓和住宅的区分,公寓即是住宅,住宅即是公寓。总之,它的房子都是永久产权,不管是周边的什么配套,尤其是学校,都可以有去上学的权利。所以这个大家要了解,不要拿国内公寓和住宅的区别来看待国外的房子,不存在。

当前柬埔寨的主流户型面积在40和100㎡之间,具体买大买小,重点看个人资金。同时,也分投资持有阶段。如果你的投资周期比较短,2-3年,那就买小户型的:单间,或者1房1厅,大概就40㎡-60㎡之间的面积。因为柬埔寨的房地产才刚刚发展起来,现在还是刚需市场,小户型是市场主流,跟着需求来投资,无论出手和出租都更容易。

但是,如果你的投资周期可以相对长久,比如5年以后都可以,有资金的话当然选2-3房,因为5年左右,柬埔寨的当地市场也会成长起来,对2房、3房就会开始有比较大的需求。所以,这个要具体结合个人的资金和投资周期来预算。