柬埔寨投资你需要避开的这些坑

投资，收益很重要。但是比收益更重要的是对风险的认识和避免。控风险第一，抓收益第二。

国外投资更加要清楚里面可能存在的风险。毕竟换了个环境，我们可能并不熟悉当地的市场情况，如果盲目的进行投资，很有可能会栽跟头。当然，这个世界上不存在只有收益没有风险的投资，如果一定要零风险，那么这个事情也几乎就是零收益。我们要做的是提前去了解和分析这些风险，评判最终收益是否能高过风险。最终风险可控，然后收益达成，这就是投资的魅力和成就。

那么柬埔寨投资存在怎样的风险？应该如何看待如何规避？

风险之下，如何最大化的获取收益？

柬埔寨买房税费怎么算？应该买怎样的户型？

请看以下分析——

一、投资柬埔寨要分析的风险

投资柬埔寨存在什么风险？贫穷落后吗？这不是风险，这是现状。任何一个国家都经历过贫穷的时候，都是从贫穷发展起来的。像我们中国，哪怕到现在，也不能说是富裕国家，只能说是中等水平国家。经济体量虽然是全球第二，但我们的人均GDP离发达国家还很远，往前数20年，我们也是一个穷国。

而我们国家能发展起来，最核心最重要的一点就是政权稳定，国家一心发展经济。所以投资一个国家，它贫穷并不可怕，可怕的是它政权不稳定，让它永远贫穷。

所以，第一个要分析的问题：柬埔寨的政权是否稳定？

1、政权情况

分析当前柬埔寨的政权稳定只需要看两点：当前的掌权人和他的接班规划，还有它背后背靠的国家。

柬埔寨当前的掌权人是洪森。从1985年掌权一直到了现在，2018年7月份洪森又连任成功。就在2017年11月16日，洪森才刚刚解散掉他的竞争对手：救国党，洪森在国内已经完全没有竞争对手。而且按照他自己所说，他还将会继续执政10年。在这个过程中，洪森同时在做两件事，一边不断的解决掉自己的竞争对手，一边在努力的培养自己两个儿子。

他的大儿子叫洪马内，是柬埔寨第一个毕业于美国西点军校的，回国后不断晋升，现在任柬埔寨陆军兵部队副司令，同时继续兼任全国反恐部队指挥官。二儿子叫洪马尼，很有政治野心，作为洪森的私人秘书，不断在父亲身边观察学习，在执政党内部的人脉非常丰富。外界的更多传言，他的二儿子将会是他的接班人。如果最后走出这种模式，实际上和新加坡很相似。2015年3月去世的新加坡国父李光耀自1959年至1990年担任了31年总理。之后，将他的儿子李显龙逐步推上副总理、乃至总理之职，随后实现了权力移交。如果最后走出这种模式，政权的问题就基本没有问题，新加坡发展的就很好。

第二个关键的问题是：它背后背靠的国家是谁？

毋庸置疑，像这种还在发展中的小国家，要真正发展起来并且站稳脚跟，它必须得背靠一颗大树。

日本的发展初期，有美国在大力支持。中国发展初期，有苏联老大哥的关照。而柬埔寨在这一刻，它背靠的国家就是咱们中国。

由于和柬埔寨有着过去的历史结缘，加上和中国没有国土接壤，也不会存在领土纠纷问题，再加上中国不断地援助柬埔寨，到现在已经成为柬埔寨最大的投资来源国。所以有这么一句话：“巴刚柬铁”，巴就是巴基斯坦，柬就是柬埔寨。

柬埔寨已经成为整个一带一路东南亚区域的核心和桥头堡，柬埔寨有80%的大型公共设施都是由中国援建，包括路桥、水力发电、城市基建等。在金边，中文随处可见，让人仿佛觉得只是在国内的某个省份。

我们可以用这样的思维去思考，截止去年年底，国家给柬埔寨累计投资额为126亿美元，而我们是花10万美元去投资一套房子。中国政府不比我们普通老百姓能看清楚这种政治局势吗？如果它不相信柬埔寨政权稳定，它也绝对不会投资那么多钱在这个国家。

2、收益能否达成

这是我们最关注的问题：柬埔寨买房，收益能不能达成？的确，我们必须把这个问题搞清楚，至少得分析通了，我们才做这个投资，不然就是瞎投资。

经过前几篇文章的分析，我们已经知道，柬埔寨买房实际上有3大收益：房价上涨的收益、租金收益和美元升值的收益，所以我们就可以分别来看这3种收益能不能达成呢？

A.房价上涨的收益

不管在哪儿买房，这个都是最核心的收益。也就是房子本身会不会涨价。要分析房子会不会涨价，无非是从这几个方面来看：

第一、这个地方过去的房价涨幅是怎样的?

第二、在这种涨幅下，有没有一些客观条件在变化，导致它不涨或者继续涨？

第三、这个市场的供需是怎么样？

解决这三个问题，柬埔寨的房价是涨还是不涨，就会有清晰的答案了。

金边过去房价涨幅情况是怎么样的？所能查到的资料中相对专业和权威的是来自美国的地产中介公司——21世纪不动产，它已经在金边设有分支机构。金边的房子从2015年，以每年平均15%的涨幅在上涨，今年上半年统计到的金边核心区域房价相比2015年上涨了35%左右。

当然，相比2015年在中国一二线城市买房，这个收益率肯定要差一些。但是目前一二线城市的房子还能在一两年之内再翻一倍吗？不可能的事情，大家都很清楚，在现有调控政策下，如何涨？

而柬埔寨的房子，能延续它之前的涨幅吗？那就要回归我们刚才提的第二个问题：有没有一些客观条件在变化，导致它不涨或者继续涨？

首先，金边完全没有像中国这样的限购限贷限售政策，也没有政策说要抑制外国人投资或者要加税之类的，反而它是鼓励的态度。其次，一个城市的房价还能不能涨：一个是看经济发展速度，还有人口的流入情况。

那么所带来的问题是：金边的经济会越发展越好呢，还是越发展越差？毫无疑问，柬埔寨的GDP已经连续5年都在7%的增长速度，我相信作为火车头的金边GDP至少是在10%左右的增长。

而金边的人口流入状态呢？也毫无疑问是净流入状态，仅仅2016年就有7万人流入金边，而且这种趋势还在加强。

最后是市场供需问题，当前的金边公寓市场更多是面对外籍人口，本地人购买公寓仅占30%的份额，这批人主要是柬埔寨的富人阶层。外国人购买公寓占了7成。当地人要成为购房市场的主力军需要培训3-5年，所以我们先重点看外籍人口的市场。整个金边的公寓截止目前加起来是2万套左右，而金边的外籍人口有15万，同时还在保持较快的增长速度，预计到2020年达到20万人不是问题。

不要说金边自己国家的人口流入，只是相比不断增长的金边外籍人口和现有的公寓数量，实际上都存在个很大的缺口，所以，金边的房价上涨是有强烈的助推力的，保持15%的年增长问题不大。

B.租金收益

金边的公寓租金收益是非常高的。市中心每平方米可以达到100元/㎡的租金，也就是你买一套50㎡的公寓一个月租金都可以达到5000元，绝对比北京上海的租金都还要贵。

的确，金边的公寓市场比较畸形，人均收入比北上广深要低至少6倍，可租金收益却一点也不示弱，为什么？一方面就像上一部分，我们分析的金边现存公寓完全不足以满足公寓市场的需求，供需不平衡严重；另一个方面，这些对公寓的需求都是高薪资的外来人口，对公寓的支付能力很强。

我们可以计算一下，一套50㎡的公寓，单价算2000美元/㎡，也就是总价10万美元。每个月租金能收700美元，一年收租8400美元，也就是12年通过收租就是收到房租全款。

而在中国呢，不举北京深圳，拿广州来对比吧，在市中心买套100平方的房子全款500万，每个月租金6000，一年下来72000，也就是需要70年才能收回房款。

当然租金是会随时变动的。刚才是用双方当前的租金恒定不变来计算的。所以，这么对比完，就相当于不就算不考虑房价涨与不涨，仅仅靠租金12年就回本，12年后的每一个月的租金就是实实在在的利润。

C.美元升值收益

这个收益是在国内买房或者在东南亚其他国家买房所没有的。做海外投资，大家一定要重点关注美元资产，不要最后换了一些更不值钱的货币资产，那就是见了芝麻丢了西瓜。房价虽然是涨了，最后那个国家的货币贬值，兑换成人民币后结果还亏了就更糟了。现在全球最有影响力的货币还是美元，不管是孩子出国留学还是和国外有商贸往来，可能都需要用到美元。美元是全球货币中流通最广和最受认可的。哪怕从2017年1月份开始，美元兑人民币在贬值，但是毋庸置疑美元依然是最有价值的货币，长远来看，美元必定是升值。

所以，投资柬埔寨房地产的收益=房价上涨+租金收益+美元升值收益，三重收益。它的房产综合投资收益全球第一，也就不足为奇了。

但是，即便收益再高再稳定，那也要你进行合适的出租和出售才能获利，毕竟房价再怎么涨，那都只是数字，要变得了现那才叫赚了钱。请看接下来的分析。

二、柬埔寨购房后，应该怎样出租，持有多久后转手可以达成最大收益？

在柬埔寨购房后，获得的收益可以分成两个阶段，一个是出租阶段，一个是转手阶段，我们分别来看一下。

1、哪种出租方式最有利？

大家特别要注意的是，不要用国内的坏习惯和理念来持有柬埔寨的房子。什么坏习惯呢？那就是房产空置。很多人在国内投资房子，买了之后就等涨价，也不在乎一点租金。但柬埔寨不一样，租金回报率远高于国内，能收租就绝不要空置。

柬埔寨的出租有两种方式，其中一种最省心的就是项目代租，另一种是自己去中介公司挂牌出租。

项目代租：其实就是俗称的包租服务。在金边，很多项目会提供包租服务，一般是3年，也就是说3年内项目会按照多少回报率，比如是每年6%，那么开发商就按照6%的租金回报率每个月给你租金。

自己挂牌出租：如果大家不想包租，希望自行出租的话，那就要提前了解好一些转租的流程。实际上，和大家在国内出租房子几乎是一样的。可以找那些大的中介机构，比如21世纪、realestate等等。可以选择线下挂租或者线上发布都可以。甚至可以一次性包租给一些大的中介机构，他们有一些也会有这些包租服务，只是收益高低那就要看你如何商谈了。

两种方式有利有弊，包租的收益往往比不上自己出租，但胜在稳定和方便。自己出租麻烦了点，还会有没租出去的空置期，但可以租到更高的租金。但是对于不在柬埔寨的国人来说，大多数还是选择了包租，毕竟省心。

2、什么时候是最佳的转手时机？

第一个阶段：2-3年

如果大家想转手，最大和最容易实现转手群体肯定是中国人。实际上，柬埔寨在2010年就开始立法允许外国人投资柬埔寨房产，但是2010年到2014年这3、4年，在柬埔寨投资的更多的是日本、韩国、新加坡和香港人。由于这两年一带一路的政策推动，再加上中柬两国领导人频频互动合作，中国人不断涌入，预计接下来3-5年都是中国人投资柬埔寨的一个高潮期。当然价格肯定是越往后越贵，投资空间肯定是越往后越小。那么，对于我们前期投资柬埔寨的朋友，如果不想持有过久，想短期获利出手，一个很大的接手群体就是中国人，因为这个投资群体太庞大了，看看这些年的加拿大、澳大利亚市场就知道了。而且在这个时间段内，有一个特别有利的条件就是：在你收楼之前，开发商会允许你有一个免费更名的机会，如果你的房产想卖，你和买家做好协商直接去开发商办理更名手续就可以了。

这对于想短期出手的朋友是个非常不错的支持条件。但是毕竟2-3年时间太短，个人不建议这个时候就转手，因为真正的高收益在后头。

第二阶段：3-5年

接受群体：柬埔寨逐步成长的中产阶级   特征：供不应求局面

柬埔寨200多万的当地人口，至少会有5%的先头部队成长起来成为一匹具有购买实力的刚需购房群体。按照柬埔寨过去7%左右的GDP发展增速，未来5年，人均GDP可以翻一倍，而头部群体翻2-3倍不是问题。加上柬埔寨全国平均27岁的年龄群体，3-5年诞生5%左右的家庭购房刚需是一个必然的事情。且当前金边的住宅土地供应量并不大，因为柬埔寨的土地性质，每年能用来建设住宅的地块并不多。所以导致金边过去3年内平均1年1万套公寓都不到的新货供应，按照这样的速度，未来市场会呈现短期供不应求的局面。

第三阶段：5-8年后

接手群体：中产和白领   特征：租金和房价共成长。

最后还有一种选择是放中长期，等5-8年，甚至更长时间来转手，这也是一种选择。如果时间已经到了5-8年，首先通过租金房款就已经收回了一大半，同时到了这个时候柬埔寨的第一大波购买主力军已经完全成长起来，完全有足够的群体来承接交易，那么这一刻，柬埔寨的房地产及其交易基本达到了成熟阶段，不管是买卖还是出租都是一个非常规范成熟的市场了。作为永久性的产权，再加上如果能持续保持6%的高出租回报，也就是一个生金蛋的鸡，你选择继续持有也不是问题，毕竟是首都的房产，占据的至少是这个国家最好的资源。

三、投资柬埔寨必须要清晰的五个问题

1、买卖房产和持有的税费是多少？

这个问题，相信大家应该非常关注。柬埔寨的房子是永久产权，这是一个非常不错的优势，但是会不会涉及房产税呢？肯定会，永久产权还不收税？很少有这么大方的国家吧？

整个柬埔寨关于房产的税收。分四块

第一块，买房涉及到的税和费用：买房只会涉及到一个税，4%的过户费，一次性收取。也就是说一套10万美元的房子，须交税4000美元。再加上固定的办理手续的费用：500美金。只涉及到这两个费用。

第二块，出租房子有没有税，有。因为出租也是个人收入所得。每月10%交给政府。但是如果你是租给私人，不用开取发票的话实际上也谈不上交这个税。

第三块，房产税：每年要像政府交纳0.1%总价的房产税，而且它还有一个交税的门槛，是在房价的2.5万美元以上多出来的部分才需要交纳房产税。举个例子，你的房子总价为10万美元，需要交的房产税是10万-2.5元等于7.5万再乘以0.1%等于75美金。也就是差不多500元。所以这个房产税是非常低的。

第四块，卖房税。房子要卖了要交税吗？卖家不用交，直接就是买家承担。虽然结果上和国内的二手房买卖一样，都是买家承担税费，但是国内的是因为卖家强势，所以税都是买家给。而柬埔寨本身的规定，就是买卖双方卖家不用交税，都是买家交税。

同时，柬埔寨暂时是没有遗产税，综合而言，柬埔寨的税收实际上可以说是相当宽松的，比起同是东南亚的新加坡、越南这些对外国购买资产税收特别重的国家，那更是显得要低的多。像新加坡买房外国人还得交18%的印花税。

2、柬埔寨购房能贷款吗？

在金边买房和在国内一样，分两种方式：一种是贷款，一种是一次性付款，但这个一次性付款是可以分期付的。

贷款：可以贷款，但是不建议贷款。因为利息非常高。最低首付可以做到20%，但是年利率高达11.25%，是国内贷款利率的2倍。首付50%，利率也要9%。而且贷款的年限只能批到8-15年左右。所以贷款的资金成本太高，对于买一套10万美元的房子来说不划算，所以不建议大家去贷款，而且有些项目也是不支持贷款的。

另一种方式是一次性付款。关于一次性付款每个项目都会不一样，大同小异，但是有一个共同点，一次性付款都是可以分期的，甚至可以一直分期付到房子收楼。

一些项目的分期付款大概是这样：

——购房当天2000美元定金

——半个月内30%首付

——每半年15%

——交房前付清余款25%

这种付款方式相比现在国内的付款，实在宽松太多。所以资金ok肯定选择分期付款。

3、购房资金怎么结算？

在金边，除非一些日本、新加坡、中国台湾等的开发商项目必须要用美元外，一些中国开发商的项目或者中柬合资的项目是可以直接用人民币的。假如这套房子总价10万美元，按当天的汇率，假如是6.4，那么兑换成人民币是64万，直接往中国开发商的国内账户打款人民币就好了。

如果是分期，也是一样，到了汇款那天按照当天的汇率折算成人民币来进行汇款就ok。所以实际上，这和在国内买房没什么区别，但是结果却是用人民币买到了美元资产。

4、外国人购房有房产证吗？

在金边买房会有房产证吗？具体是一个怎样的凭证呢？

这个肯定有的。柬埔寨是有对外国人房产进行立法的。在柬埔寨，他们的房产证不叫房产证，叫硬卡，和中国也差不多，也是在收楼后一年内进行办理。

5、投资应该买多大的户型？

首先，关于住宅和公寓问题，在柬埔寨，尤其是国外很多国家，是没有住宅和公寓的区分的。就只有我们国家才有这个区分，一个是年限的长短，一个是能不能落户和读书的问题。而在柬埔寨，完全没有公寓和住宅的区分，公寓即是住宅，住宅即是公寓。总之，它的房子都是永久产权，不管是周边的什么配套，尤其是学校，都可以有去上学的权利。所以这个大家要了解，不要拿国内公寓和住宅的区别来看待国外的房子，不存在。

当前柬埔寨的主流户型面积在40和100㎡之间，具体买大买小，重点看个人资金。同时，也分投资持有阶段。如果你的投资周期比较短，2-3年，那就买小户型的：单间，或者1房1厅，大概就40㎡-60㎡之间的面积。因为柬埔寨的房地产才刚刚发展起来，现在还是刚需市场，小户型是市场主流，跟着需求来投资，无论出手和出租都更容易。

但是，如果你的投资周期可以相对长久，比如5年以后都可以，有资金的话当然选2-3房，因为5年左右，柬埔寨的当地市场也会成长起来，对2房、3房就会开始有比较大的需求。所以，这个要具体结合个人的资金和投资周期来预算。